買下特定工廠登記之農地廠房 為何連同對方公司一起買？

買下特定工廠登記之農地廠房 為何連同對方公司一起買？

作者：林明賦

東南地政士事務所
地址:台中市太平區中興東路278號

服務項目:買賣繼承、工廠登記、用地變更、食品廠設廠標准、
污水貯留槽申請、國有地承租承購。

市話:04-22795987

手機: 0918-708115

常常有仲介同仁打電話來詢問，為何特登工廠買賣要連同對方的公司行號一起買下？坊間眾說紛紜，藉此機會，來好好跟大家分享一下。

《可工廠登記的土地有哪些？》
依據工廠管理輔導法第9條規定：設立工廠所使用之土地，以利用都市計劃工業區、非都市土地編定為丁種建築用地、依法編定開發之工業區或其他依法令規定可供設廠之土地為限。

《廠登後始得製造》
依據工廠管理輔導法第10條規定：工廠設廠完成後，應以本法規定申請登記，經主管機關核准登記後，始得從事物品製造、加工。

依上所述，若非在工輔法第9條規定之土地上，就無法申請工廠登記，就無法從事物品製造加工，那農地上的工廠怎麼辦呢？

就是因為這個疑問，工輔法才會在108年7月24日修法通過，新增第4-1章節-未登記工廠與特登工廠管理及輔導。

《未登記工廠之管理》
依據工廠管理輔導法第28-1條規定：直轄市、縣（市）主管機關對於中華民國105年5月20日以後新增之未登記工廠，應即依法停止供電、供水及拆除；對於105年5月19日以前既有之未登記工廠，依下列規定辦理：

一、非屬低污染之既有未登記工廠，應訂定輔導期限，輔導業者轉型、遷廠或關廠。其拒不配合者，應依法停止供電、供水、拆除。

二、屬低污染之既有未登記工廠，未依第28-5條第1項規定申請納管或提出工廠改善計畫者，應依法停止供電、供水、拆除。

三、屬低污染之既有未登記工廠，依第28-5條第1項規定提出工廠改善計畫經核定者，應輔導其改善，並定期對其實施稽查。

故，只要是105年以前既有未登記工廠，即可辦理特定工廠登記。使用年限：20年，從109年3月20日起算，用至129年3月19日。



也就是說，不在工業用地上的廠房，如在農地上的工廠，就是屬於未登記工廠，所有未登記工廠當中，符合工輔法第28-1條規定，屬於105年5月20日以前就存在之未登記工廠並且從當時在現址從事物品製造加工，得依據第28-5條規定提出工廠改善計劃書，逐步輔導取得特定工廠登記。



依據工輔法第28-8條規定，取得特定工廠登記之事業主體，於該筆土地上從事物品製造加工，皆不受處罰。

故特定工廠登記之農地廠房的價值就在這裡，雖然土地依然是農牧用地，雖然建物依舊沒有使照，沒有權狀，但有了特定工廠登記核准函，就可以不怕斷水斷電及罰單。



故買賣特登工廠時，除了土地要移轉給買方外，建物（也許是未保存登記，則房屋稅籍）也要一併移轉給買方，而特定工廠登記之事業主體，也必須移轉給買方，讓買方能夠用這間已辦妥特定工廠登記之事業主體，能夠持續在該現址繼續從事物品製造加工，所以，必須買下這間公司。

倘若這家公司無法賣，一旦特定工廠登記註銷後，要再申請特定工廠登記時，往後申請工廠登記之事業主體，已不符合工輔法第28-1條規定之條件了。已無法辦理特登，就無法享有第28-8條之保障，就會面臨斷水斷電之風險。



所以如果要買特定工廠登記之農地廠房，除了農地及建物要移轉外，連同申請特登之公司也要一併移轉，才不會失去特登工廠的保護。