購買預售屋遇到延遲交屋之應對

購買預售屋遇到延遲交屋之應對

陳秀嬋律師-育誠法律事務所

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經歷

育誠法律事務所律師

育誠法律事務所實習律師

中華民國律師高考及格



學歷

中原大學財經法律學系畢業



法律專長

民事訴訟

家事訴訟、離婚訴訟

刑事訴訟

行政訴訟

一、 前言

購買預售屋不外乎有可能面臨交屋後實際狀況不如預期，或是有施工瑕疵，甚至是建商延遲交屋等風險，而根據內政部不動產資訊平台113年第1季之糾紛統計，除了房屋漏水問題外，「延遲交屋」更已成為最多房地產消費糾紛之原因，當買方遇到建商延遲交屋的狀況，可能面臨原本租約即將到期無處可居住，抑或是增加租金成本等窘境，而買賣雙方又應如何協商、處理？本文將探討預售屋延遲交屋的常見原因、法律議題，以及相關應對措施。

二、 延遲交屋常見的原因

延遲交屋的原因多樣，主要包括工程進度落後、資金不足、不可抗力因素等原因。建商可能因為施工時缺工、缺料或天氣不佳等原因導致工程進度落後，建商遇到資金周轉不靈，亦可能導致工程停工或延遲，最後如自然災害、疫情等不可控的外部因素也會影響工程進度。

而了解延遲交屋的原因後，亦須於預售屋買賣契約將買賣雙方之相關權利義務均訂明為妥，如對交屋時間的約定、相關法律規定、遲延利息、解除契約及違約金等內容，以防範未然，避免爭議發生。

三、 應對措施

當遇到延遲交屋情況時，買賣雙方除了訴諸司法途徑外，可以先嘗試相互協商，如了解延遲的原因後，買方可以要求建商提供具體的解決方案、補償措施及調整交屋日期等。倘若雙方協商無果，多數人會選擇訴諸司法途徑，透過法院解決糾紛，在此之前可以請律師確認預售屋買賣契約內容中對於延遲交屋的相關條款和違約金之約定，再以契約規定主張權益。根據內政部公告預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項，有明確記載賣方如逾期未開工或未取得使用執照者，每逾1日應按已繳房地價款依萬分之5單利計算遲延利息予買方。若逾期3個月仍未開工或未取得使用執照，視同賣方違約，雙方同意依違約之處罰規定處理；且賣方違反開工及取得使用執照期間之規定，買方得解除契約，賣方除應將買方已繳之房地價款退還予買方，如有遲延利息應一併退還，並應同時賠償房地總價款百分之15以上之違約金。但該賠償之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限。

假設預售屋總價為新台幣1,000萬元，雙方正式簽約時買方已給付訂金、簽約金及開工款等約房屋總價百分之10，即100萬元之款項，如買方發現建商逾期未開工，每逾1日買方得請求建商給付100萬元之萬分之5，即每日500元。此外，若逾期3個月仍未開工，此時視同建商違約，買方除得請求前述遲延利息之外，尚得請求建商給付解除契約之違約金，以本案為例，買方解除契約後似得請求建商給付預售屋總價之百分之15，即150萬元之違約金，惟尚須注意應以買方已繳價款為限，本案買方僅先支付100萬元，則此時違約金即以100萬元為限。

綜上，當買賣雙方面臨預售屋延遲交屋的情況時，雙方除了可先嘗試協商尋求解決方案外，也可以向法院提起訴訟，然最重要者還是了解相關權利義務，方能確保自身權益。