「租賃住宅市場發展及管理條例」及租賃實務應用

「租賃住宅市場發展及管理條例」及租賃實務應用



作者：黃煦詮律師 – 古雅軒法律事務所

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小明大學畢業後，應徵上台積店公司，透過與包租代管業者簽約，租到上班地點旁的套房，約定每月租金3萬元，押金支付2個月，租期自113年10月1日至114年9月30日共一年，入住後發生了下列事情，試問：

一、 入住一個月後，發現浴室有漏水情形，屢次跟包租代管業者溝通無效，小明可否自行去找房東出面理論呢？

二、 包租業在租約中約定1度電5元，須分攤電梯、樓梯燈即抽水馬達的公共電費，請問是否合理？

三、 租賃期間小明與小美交往同居該套房分攤租金，嗣共同出國旅遊1個月，旅遊期間小明將該套房轉租給同事小華暫住，是否有違反租約呢？

四、 小明與小美分手後，情緒低落鬱悶，多次試圖燒炭自殺，幸經鄰居發現阻止，沒有造成財物毀損或受傷，但是造成房東和代管業者緊張，請問有辦法請小明提前搬走嗎？

五、 租約到期後，包租業者到114年10月20日才通知小明不願續租或調漲租金，請問小明可以要求以原租約條件繼續承租嗎？

六、 小明租約到期後，主動搬走了，但是遺留一些舊的家具、衣物和意義不明的紀念品，請問出租人該怎麼處理？

例題分析

一、 包租代管業者，觀念上應區分為是§3 IV的代管業或者§3V的包租業，前者是受屋主委託管理，後者是指向房東承租並轉租的公司，小明如果簽約時，是包租業者擔任出租人與小明簽約，原則上租約僅拘束包租業與小明之間，小明無權自行請求房東出面解決問題。

二、 依最新「住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項」已明定，若是按度計費，每度電費不得超過該租賃標的電費單「當期每度平均電價」，若非按度計費者，收取之每期電費總金額，不得超過該租賃標的電費單之每期電費總額。本件依照台電公司目前當月用電量最高級距之每度金額，夏月（6月1日至9月30日)在8.46元內，非夏月（10月1日至5月31日)則在6.63元內，是本件包租業向小明收取電價尚未違法。至包租業對於公共設施的用電，應向台電申辦公共電費分攤至用戶電費後，才能據以向小明收取該電費。

三、 有關轉租是否合法，應該視租約是否有約定出租人同意轉租，依§9規定，需要事先經過出租人(包租業)書面同意，才可以轉租給小明，未經同意轉租他人，依規定屬於得終止租約事由。至於小美部份，依實務見解，基於共同生活關係，以家屬身分隨同居住於建物內之配偶及子女，為占有輔助人，目前實務也承認倫理上之同居人為占有輔助人，因此小美以占有輔助人身分同居分攤租金，非屬轉租。

四、 針對小明自殺行為，並未經民法與租賃住宅市場發展及管理條例列為得終止租約之事由，原則上出租人無法提前終止租約，但鑒於自殺事件的嚴重性，可以預先在租約中擬定「惜命條款」，約定自殺行為得作為終止租約或者賠償之理由，且不以既遂或發生損害為限。

五、 租期屆滿後，如果出租人沒有「即時」表示不租的意思，就會變成不定期租約，收回房屋只能依照符合土地法§100及租賃住宅市場發展及管理條例§10的前提下，才能終止租約。所謂「即時」，最高法院42年台上字第122號裁判曾闡明，若超過1個月才表示不租，已經來不及了，但最高法院43年台上字第367號裁判意旨也表示，意思10日內都還算即時，至於德國民法§545則明定應於租約到期後2周內沒表示異議，則變成不定期租約，本件包租業遲至租約到期後20日才表示不續租，介於10日至30日之間，實務見解會考量一般交易觀念及雙方通訊聯絡方式，決定是否還來得及終止租約，倘若認定已經轉為不定期租約，則租賃條件只能照舊，不能單方調整租金或變更租賃條件。為了預防契約變成不定期租約，實務承認可以直接在租約中約定到期不續租等條款，或是在定期租約到期前，即可事先通知房客不願續租，避免變成不定期租賃契約。

六、 關於租約終止後遺留物之處理，依過往方式，出租人仍有保管之義務，或限期催告承租人領取後，以其他債權聲請強制執行時併聲請拍賣該遺留物，而租賃住宅市場發展及管理條例§12II特規定，如承租人經限期催告後仍不取回，即視為拋棄物由出租人逕行處理，故本件包租業可以限7日內請小名取回，逾期逕行處理並向小明請求處理費用。

※以上僅引用條號者，均為租賃住宅市場發展及管理條例