我國不動產所有權和占有關係之角力分析

我國不動產所有權和占有關係之角力分析

作者：吳有道

學歷:東海大學法政雙碩士/博士

市話 : 04-26527095

手機 : 0983-663567

經歷:

1.不動產經紀人/地政士雙照顧問

2.曾任媒體記者/撰述委員/主筆

3.大學兼任教師/內政部審定教育訓練講師

4.專攻不動法律、繼承、贈與和稅務規劃等

壹、案情概要

    我們知道從事土地開發工作，除應特別注意建築線問題之外，就是地上物的占有問題。

某甲三十年前，在神岡買下一塊建地，上面有間多年無人居住的破舊平房 (磚造平房、屋頂已坍塌，年久失修，毀損約三分之一)。當初甲購地時未載明包含其上之建物，該建物有稅籍和門牌，但未保存登記，該建物稅籍名義人乙，已死亡數十餘年，尚未辦理稅籍移轉。試問土地所有權人該如何排除其地上建物?

 

貳、本案爭點

 

該建物係屬有權占有抑或無權占有?占有人能否主張時效取得地上權?

 

叁、策略選擇

 

一. 策略一、本案地上物只有稅籍、未作保存登記。所以，乾脆請怪手直接拆除之。

 

二. 策略二、本案地上物無正當法律使用權源，爰依民法第767條第1項前段規定，主張所有權人物上請求權、民§184侵權行為和民§179不當得利，訴請拆屋還地。

 

三. 策略三、要求給付歷年租金後。然後，強制執行拍賣之。

 

肆、法律風險評估

 

一.  拆的風險係數

 

權利人有可能跳出來求償。不過，建物滅失了，原告須負舉證責任，舉證房子是被告拆的和房子的價值。假設拆了，被告上法院頂多也是損害賠償。反之，被告也可以主張求償租金。

 

二.  不拆的後遺症

 

權利人若出現了，修繕後搬進去住，此時請神容易送神難，土地所有權人最多要個土地租金，以後若要興建房屋，還得看對方臉色；對方還可能申請時效取得地上權。萬一，參與都更他也是權利人之一喔。

 

伍、最優策略

 

為避免訟累和不可預知的法律風險，本案採策略選擇三，先寫存証信函要求有事實上處分權人--全體繼承人給付歷年租金。果不其然，對方無回應，遂向法院提支付命令，將本案移送法院強制執行拍賣，法院依土登§139條派員勘測後囑託地政機關暫編建號實行拍賣。再幫本案當事人(基地所有權人)依土地法§104條行使優先購買權，俟取得建物事實上處分權後拆除之。

 

陸、結論

 

   訴請拆除未經繼承和保存登記之房屋，應以全體繼承人為被告，其被告當事人方屬適格，不得僅以現占有人為被告。不過，訴訟曠日廢時，若能暗中拆除，也不失為良策。由於，稅籍是稅捐機關管轄的，非所有權人無法辦理註銷；另外，門牌是戶政機關管轄的，建物拆除後才能向戶政申請註銷。換言之，土地所有權人必須經法定程序取得稅籍後，才能擁有事實上處分權(建屋拆除和興建均屬之) 而獲解套。