簽訂不動產租賃契約應注意事項

作者：李宗瀚律師

學歷：台灣大學會計系學士

台灣大學法律研究所公法學組碩士

經歷：向陽法律事務所所長（律師執業近 18 年）

壹、 前言

關於不動產糾紛（買賣、租賃、借名登記），一直以來都是從事法律實務工作者必定會遇到的問題，尤以自西元 2000 年以來，我國不動產價格自谷底回升，一般民眾無論名下有無不動產，於日常生活中均無可避免地會遇到不動產相關法律問題（例如：名下無自有房屋者，也會有租賃房屋的需求），因此筆者擬先自「不動產租賃契約應注意事項」開始，逐一就不動產相關法律問題為說明，期使本文能有拋磚引玉之效。

貳、 以筆者從事法律實務工作多年之經驗，較容易引起爭議而於簽

訂不動產租賃契約時應特別注意之事項如下：

一、 於租賃契約「特定」租賃標的，所謂特定是指，如果出租的是一筆大面積土地的其中某一區塊，那除了必須在契約上註明地號、「承租的面積」以外，還要把「租賃哪一個區塊」標示出來；又或者是出租套房，那除了必須在契約上註明建物的建號或門牌號碼、「承租的面積」外，必須把「租賃哪一間（例如 A 室或 B 室）、或哪一層」標示或註明清楚。

二、 於租賃契約明確約定租金之數額及給付方式，盡量避免以「現金」方式收取租金。

三、 於租賃契約明確約定「租賃所得稅」由何方負擔，例如坊間出租人常會口頭與承租人約定，不得拿租約去申請社會住宅補貼、或是不得拿租約去申報承租人經營公司或商號之費用，否則如果出租人將來被補稅，承租人必須負擔出租人被補繳之稅金或罰鍰，但是類似這樣的約定如果沒有載明於租約，事後雙方往往各執一詞，徒增糾紛及困擾，因此出租人若有這種顧慮，建議直接將此約定之內容載明於租賃契約中。

四、 如果出租人介意承租人拿承租之房屋作自住以外之使用，務必於租約中載明「本租賃標的限於承租人『自住』，不得從事商業、宗教活動、或其他任何自住以外目的之使用；如有違反，視為承租人之重大違約，出租人得定 7 日之期間催告承租人改善，逾期未改善者，出租人得逕行終止租賃契約」。

五、 對於承租人違背租賃契約義務、或以違背法令或約定方式使用租賃物者，約定應賠償懲罰性違約金。

六、 於租賃契約明確約定「承租人於租賃期限屆至、或本合約經合法終止，但承租人逾期不搬時，承租人應按月支付多少數額之『懲罰性違約金』；且承租人同意出租人於前段情形發生時，得逕行開鎖進入租賃房屋，並將所有承租人置於租賃房屋內之物品視為廢棄物處理，承租人絕無異議」，以避免實務上常見之「承租人積欠租金金額達二月以上時，出租人雖已對其為終止租約之意思表示，但必須等到『訴訟結果勝訴確定且聲請強制執行，由民事執行處人員將租賃房屋點交予出租人』時，出租人才能實際收回租賃房屋並重新作有效利用」。

七、 可以考慮委請公證人公證租賃契約並載明「逕受強制執行」之約款，使承租人逾期不繳納租金、或租期屆滿不返還租賃之不動產時，得依《公證法》第 13 條規定，以公證書作為執行名義，向該管地方法院民事執行處強制執行承租人之財產、聲請返還租賃物，如此可直接跳過訴訟階段而直接進入強制執行程序，避免訴訟階段的曠日廢時。

八、 於商辦或豪宅租賃，由於每月租金較高，可以考慮由承租人事先開立「以承租人為發票人，金額為每期（月）租金、發票日為每期（月）應給付租金之末日」，一年、或二年期之支票（與租賃期間相當）予出租人，如此倘日後雙方就承租人是否合法提前終止租約有爭議時，出租人還是可以按期（月）將各期支票存入自身銀行帳戶提示，避免因訴訟久懸不決而影響原本按月可收取之租金；但要注意簽訂租賃契約前，要先打去支票的付款銀行照會發票人之票據債信是否正常，以免收到俗稱的「芭樂票」。